Jak naprawić rynek mieszkaniowy? Wynajem, własność i europejskie wzorce

Transkrypcja wygenerowana automatycznie przez sztuczną inteligencję

Jakub Górnicki [00:00:00] Hej!

Anna Górnicka [00:00:00] Cześć!

Jakub Górnicki [00:00:01] Z tej strony.

Anna Górnicka [00:00:01] Ania Górnicka.

Jakub Górnicki [00:00:02] I Kuba Górnicki. A to jest Outriders Podcast

Anna Górnicka [00:00:05] Tworzymy unikalne reportaże audio o problemach i wyzwaniach na całym świecie.

Jakub Górnicki [00:00:09] Ale nie chcemy kończyć historii na tym, że jest tylko źle.

Anna Górnicka [00:00:13] Rozmawiamy z ludźmi, którzy szukają rozwiązań i patrzymy na to, co działa, co może działać i czego należy spróbować.

Jakub Górnicki [00:00:22] Tę audycję tworzymy dzięki wsparciu, patronek i patronów i bardzo gorąco. Po pierwsze dziękujemy tym, którzy już są z nami i po drugie zachęcamy do dołączenia do tego szlachetnego grona na stronie patronite.pl/outriders. Możesz nas wesprzeć dobrowolną opłatą wedle Twojego uznania. Już z góry za to dziękujemy. W wielu krajach europejskich powszechnie mówi się, że ludzi nie stać na zakup własnego domu czy mieszkania. Rosnąca inflacja, gwałtowny wzrost stóp procentowych i kryzys kosztów utrzymania, który miał miejsce w ciągu ostatnich lat, pogłębiły istniejący już od dawna problem nieruchomości na kontynencie. Ceny domów w Europie od blisko 10 lat rosną. Ten wzrost jest również napędzany przez inwestorów. Istnieją oznaki, że wyczerpuje się podaż mieszkań. Na przykład w kwietniu bieżącego roku w Niemczech zatwierdzono do budowy prawie o jedną trzecią mniej mieszkań w porównaniu z kwietniem poprzedniego roku. Równolegle działalność platform najmu krótkoterminowego, takich jak Airbnb, kwitnie. Coraz więcej prywatnych mieszkań wynajmowanych jest online. Jak wygląda sytuacja mieszkaniowa na rynku europejskim? Z jakimi wyzwaniami muszą mierzyć się mieszkańcy dużych europejskich stolic? I jaka jest sytuacja Polski? O tym porozmawiamy z naszymi dzisiejszymi gośćmi.

Anna Górnicka [00:01:43] A naszymi gośćmi są dzisiaj Łukasz Drozda, politolog i urbanista, doktor nauk o polityce publicznej, autor m.in. książki Dziury w ziemi, pato deweloperska w Polsce. Cześć Łukaszu!

Łukasz Drozda [00:01:55] Cześć! Bardzo miło gościć w waszym podcaście.

Anna Górnicka [00:01:58] I Karol Janas kierownik i współzałożyciel Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionu. Jego główny zainteresowań badawczych należą między innymi zagadnienia monitorowania i ewaluacji polityk miejskich, procesy urbanizacji w krajach postsocjalistycznych Europy Środkowo-Wschodniej oraz odnowa miast jako narzędzie zmiany.

Karol Janas [00:02:19] Cześć, cześć, witam. Dziękuję za zaproszenie.

Anna Górnicka [00:02:22] Dzięki, Dzięki, że jesteście. Dzięki za przyjęcie przede wszystkim zaproszenia. Karol, pierwsze pytanie do Ciebie, bo Ty rzeczywiście zajmujesz się tutaj tymi krajami post socjalistycznymi. Powiedz jak z Twoich obserwacji wynika sytuacja Polski na tle całej Europy Środkowo-Wschodniej, jeśli chodzi o zakres urbanizacji?

Karol Janas [00:02:44] Nie da się na to pytanie oczywiście odpowiedzieć krótko i zwięźle, jak na czas mamy bardzo ograniczony, ale powiem tak nie wygląda tak źle jak jak by się wydawało. Buduje się u nas mieszkań bardzo dużo w stosunku, dynamika nowo oddawanych lokali do użytku itd. Jest stosunkowo wysoka nawet na tle krajów zachodnioeuropejskich, nie tylko tych środkowo europejskich. Natomiast natomiast jest pewna taka specyfika związana z tym, że wiele tych specyfikacji nie wiem, czy to specyfika, bo to jest chyba taki trend, który którym się posługujemy do tych procesów, które już obserwujemy właśnie w krajach zachodnioeuropejskich, czyli że mam mieszkanie, ale stety niestety, bo to też zależy od perspektywy, pewnie jest w dużej mierze towarem po prostu. I co w związku z tym jest na rynku inwestycyjnym? Kosztami i koszty nabycia mieszkania itd. są regulowane w dużej mierze właśnie przez rynek i zależą od popytu. A ten popyt niestety nie zawsze jest związany z cenami mieszkaniowymi. Czyli mówimy o pojawieniu się właśnie trendu inwestycyjnego związanego z nabywaniem mieszkań na cenę. Tak samo mówimy, że to są mieszkania nie mieszkaniowe. Czyli, czyli służą one zaspokajaniu innych potrzeb czy wartości niż właśnie ta podstawowa, która związana jest z mieszkaniem. No i tutaj chyba jest, jest, jest pewien problem, przynajmniej w niektórych miastach, tych najbardziej tych, w których najtrudniej właśnie znaleźć mieszkania i ceny są najwyższe, popyt jest najwyższy. Na to nakłada się też turystyka i wykorzystywanie w coraz większym stopniu mieszkań prywatnych na cenę najmu krótkoterminowego. To też oczywiście tutaj nie pomaga, tak krótko mówiąc, ale, ale tak statystycznie rzecz biorąc, w Polsce nie jest tak źle, jak przywykliśmy. Mówiliśmy też, zresztą często podkreślane raczej problemami i te mankamenty, które mamy, bo mamy oczywiście deficyt. Tak, szacuje się, że to jest 2 miliony trzysta tysięcy mieszkań jakby deficytu, tutaj liczba dość duża i nie chcę już tej pierwszej wypowiedzi rozwlekać. Natomiast są pewne konteksty związane, chociażby demograficzne, które pozwalają nam też patrzeć. Nie chcę powiedzieć, że z optymizmem, bo akurat demograficznie to bardzo pesymistycznie. Tutaj nasza przyszłość wygląda, Natomiast z punktu widzenia właśnie tego deficytu może się za chwilę okazać, że będziemy mieć jednak nadpodaż tych mieszkań, aczkolwiek to jest jeszcze kwestia kilku, kilkunastu, pewnie lat, zanim trend się odwróci.

Anna Górnicka [00:05:26] I powiecie trzeba powiedzieć, że sytuacja w Polsce nie jest taka zła. Co masz na myśli pod względem ceny? Właśnie ilości mieszkań czy czegoś innego?

Karol Janas [00:05:36] Bo te ceny są niższe niż teraz miejscami danych Eurostatu. Oby tak i w skali Europy to to w porównaniu z ze stolicami chociażby innych krajów europejskich. Mimo wszystko, chociaż oczywiście znajdziemy znajdziemy przykłady gdzie gdzie są wyższe też nawet niż niż w niektórych stolicach europejskich. Natomiast chciałbym jednak jesteśmy rynkiem tańszym i ta dostępność cenowa jest wyższa niż w większości krajów, przynajmniej zachodnioeuropejskich, bo. Bo tutaj, jeśli chodzi o kraje naszej części Europy, to już niekoniecznie, ale to jest bardzo zróżnicowane ze względu też na w skali kraju. Natomiast Warszawa to jest zupełnie inny rynek. Tak, Kraków, duże miasta, dlatego przede wszystkim Warszawa właściwie odstaje na tle nawet właśnie Krakowa czy innych metropolii tutaj polskich znacząco. W sensie ona faktycznie jest bliżej tych trendów czy poziomu cen ogólnoeuropejskich, chociaż pewnie też jak będziemy już na poziomie lokalnym, to też te ceny są bardzo zróżnicowane i. Można znaleźć coś gdzieś bardziej. Chociaż w Warszawie chyba teraz jest ciężko znaleźć coś w przystępnej cenie. Tak, natomiast na dwa miasta średnio są miasta mniejsze, są też miasta pod metropoliami i tam tamta sytuacja wyglądała trochę inaczej. U nas jest też specyfika związana z dostarczaniem tych mieszkań. My cały czas narzekamy, że tych mieszkań brakuje, ale ostatecznie problem bezdomności nie jest tak drastyczna, jak też w niektórych innych krajach, czy też ma też inna oczywiście uwarunkowania, nie jesteśmy krajem tak migracyjnym itd. Ale, ale w jakiś sposób mamy to chodzimy do wniosku, że mamy jakiś taki sposób na to, że nawet jak nas nie stać na to mieszkanie, to jakoś jest, Kombinujemy i to jest właściwie etnografia mieszkania. Jak to jest, że nikogo na te mieszkanie prawie nie stać, jak tak się rozmawia, a nawet siebie? Jak rozmawiamy, to przecież nikt na nikogo z nas nie stać na mieszkanie w Krakowie. No ale jakoś jakoś się udało, bo rodzina pomogła, bo. Bo orientowali się to własnymi siłami, tak? Bo kolega elektryk itd. Itd. To jest taka specyfika pracy, jeśli mówimy też o regionie, myślę tutaj środkowoeuropejskim, że jesteśmy zaradni, po prostu jakoś sobie z tym deficytem radzimy. Dlatego że rynek niekoniecznie tutaj i państwa też niekoniecznie we wszystkich obszarach przynajmniej sprostał zadaniu, że tak powiem.

Anna Górnicka [00:08:10] Łukasz, chcesz coś dodać do tego punktu.

Łukasz Drozda [00:08:12] Ja, ja chyba byłbym większym panem marudą w tej naszej rozmowie i pewnie bardziej bardziej narzekał na to, jak wygląda aktualny stan polityki mieszkaniowej. Myślę, że to w ogóle czasem jest ciężko porównywać takie rzeczy. Ja też w ogóle interesuję się urbanizacja w Europie Środkowej i Wschodniej. Też mam osobiście dość duży problem w Polsce socjalistycznej. Właściwie w swojej pracy badawczej zajmuję się krytykowaniem tego tego pojęcia stwierdzając, że już tak daleko odeszliśmy od czasów realnego socjalizmu socjalizmu państwowego. Coś tam nazwiemy, chodzi dla innych zmiennych, które powodują, że nawet jedna ze zmiennych, które modelują te wszystkie procesy, które się dzieją w naszej części świata, ale niekoniecznie jest kluczowa, nawet jeżeli silnie oddziałuje chociażby na kształt polityki mieszkaniowej, a też się na ten kształt w różny sposób. Bo kiedy przyjrzeliśmy się temu, co się stało z zasobami mieszkaniowymi w różnych państwach naszego regionu, no to może pieniędzy, pewnie inaczej, kontrastowo jest oczywiście bardzo przykład różnicy pomiędzy Polską i Niemcami Wschodnimi, gdzie w Polsce doszło do modelu takiej prywatyzacji małych ludków, to znaczy osoby, które zajmowały mieszkania, w większości wydawały na własne potrzeby, potem ewentualnie to sprzedawały, jeżeli jeszcze miały takie szczęście, że te nieruchomości miał okazję prywatyzować w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy jakiś innych najbardziej efektywnych ośrodkach. To jeszcze często zwiększało majętność dzięki odpowiedniemu wejściu na rynek nieruchomości. A w Niemczech Wschodnich na przykład wiele spółdzielni zostało sprywatyzowanych w całości. I tak powstały takie wielkie konglomeraty jak korporacje mieszkaniowe, które w tej chwili są tam takimi podmiotami, budzącymi rytualną niechęć w większym stopniu niż deweloperzy w Polsce. Tam w Niemczech, to za takim graczem jak u nas ci deweloperzy najczęściej krytykowanym są właśnie te wielkie korporacje, posiadające nawet setki tysięcy mieszkań w rodzaju wola widać czy wolnym i podmiotów tego rodzaju, czy jest też w ogóle łatwo porównywać politykę mieszkaniową, bo można pewne, że pewne wzorce porównywać. Bym powiedział, że ciągle coś na kształt żelaznej kurtyny, właśnie takiej, która jest położona nie na dawnej granicy wewnątrz niemieckiej, tylko raczej między Niemcami i Polską, ponieważ wiele procesów, które ja obserwowałem w Ukrainie, których już naocznie nie obserwowałem, ale o których wiem, bo się dzieją w Rosji, jest często bardziej podobnie teraz się dzieje u nas niż niedostrzeganie jako jedność tego świata mieszkaniowego w ramach obecnych granic Unii Europejskiej. Ale też bym powiedział, że w ogóle ciężko czasem jest kwestię porównywać, bo i parametr zapaść cena oczywiście dużo mówi o rynku nieruchomości, a nie zawsze jest też możliwe do zastosowania, kiedy porównamy sobie różne układy polityki mieszkaniowej w różnych miejscach. Kiedy mówimy o naszej części świata, to rzeczywiście zakładamy właściwie zaspokajanie tych potrzeb mieszkaniowych poprzez kupno mieszkania, a jednocześnie w innych systemach to właściwie też większą rolę odgrywa najem. To też nie zawsze znaczy, że ten najem zawsze jest lepszy, zawsze bardziej stabilny. To jest naprawdę bardzo złożona i złożona sprawa, którą trudno omówić w formule podcastu, który chcielibyśmy, żeby pi razy oko, pół godziny długości. Ale, ale, ale często też ciężko jest jest ten parametr wykorzystywać ze względu na to, że właśnie ten układ mieszkania wygląda różnie. Czym innym jest kupowanie mieszkania w Warszawie, a czym innym jest kupowanie mieszkania w Londynie. Nawet jeżeli w jednym i drugim przypadku oznacza to wydawanie horrendalnych pieniędzy, a w Londynie rzeczywiście jeszcze większy. Na podstawie danych rynkowych na temat polskiej polityki mieszkaniowej, to niestety prawdą jest to, że jest ten potencjał dalszego wyciskania cytryny i podnoszenie cen, a jednocześnie to, co jest takim chyba paradoksem tego, jak zamieszkujemy w naszej części świata, to to, że z jednej strony mamy taką hiper modyfikację polityki mieszkaniowej, czyli właściwie sytuacji, w której w największych miastach deweloperzy budują dziewięćdziesiąt kilka procent mieszkań i niespecjalnie, poza jakimiś mocno szczęśliwymi wyjątkami, jesteśmy w stanie organizować potrzeby mieszkaniowe inaczej niż poprzez kupno mieszkania. A z drugiej strony także to jest tak jak hipermarkety jako modyfikacja, to też tak społecznie nie do końca traktujemy zasoby mieszkaniowe jako dobro finansowe, kojarzymy je w trochę inny sposób i właściwie rzadko postrzegamy to jako kapitał. Gdybyśmy zapytali się statystyczną Polkę albo Polaka na temat tego, ile wartości takiej finansowej przedstawia ich mieszkanie, za ile można by sprzedać jako składnik majątku, to pojawiłyby się trudności z udzieleniem odpowiedzi na ten temat. Ale też nawet niekoniecznie myślimy o tych zasobach w ten sposób. Oczywiście cała moja odpowiedź ogranicza się do tego, że to jest strasznie skomplikowane, to jest strasznie zawiłe i trudno porównywalne. Natomiast rzeczywiście można powiedzieć, że potencjał cen jest taki, że one ciągle mogą jednak wzrosnąć. No i jeżeli bym jeszcze chciał dorzucić jakiś wątkiem, to powiedziałbym, że oczywiście wyróżnianie się Polski jest jakąś tam potencjalnie szansą na to, żeby poprawić sytuację mieszkaniową, Ale mamy też plany przeciwstawne, które są. Jeden jest dość oczywisty, a drugi jest trudny do przewidzenia. Ten pierwszy jest związany ze zmianami cywilizacyjnymi, które polegają nie tylko na tym, że mamy inne układy migracji pomiędzy miastami wsiami. Nowe modele urbanizacji związane z tym, że nawet samo zamieszkiwanie poza miastami wygląda trochę inaczej. To, z czym innym się wiąże i czasem statystyka publiczna tego w ogóle nie wyłapuje, ale też ma mniejsze gospodarstwa domowe, mniejszą stabilność życia takiego partnerskiego, polegających na tym, że ludzie się często częściej rozchodzą, mniejsze gospodarstwa domowe, jesteśmy bardziej rozproszeni i to też powoduje, że innego typu zamieszkiwania w związku z tym oczekujemy. Jeszcze do tego dochodzi ten drugi wątek, czyli ta niestabilność. Może to nie jest tak, że nie da się przewidzieć imperialistycznych zagrywek Rosji i to nie jest absolutnie do przewidzenia, że do Polski będą napływać ludzie z Ukrainy, ale właściwie nie wiemy, w jakiej skali i nie wiemy, jakie skutki będą tej wojny, na ile to będzie trwałe. Trudno przewidzieć trwałość tych wszystkich migracji, też w układzie między kontynentalnym. No i też jesteśmy jednak częścią globalnej Północy, która będzie obserwować w związku ze zmianami klimatycznymi migracje z pewnego południa. Więc ja tutaj widzę trochę też takich mam obaw związanych z tym, że to wyludnienie z jednej strony zwolniło najczęściej z zasobów mieszkaniowych, a z drugiej strony jest jednak motywowane tymi innymi procesami. Wystarczy mieć w skali świata i dotkliwymi też dla stabilności polityki mieszkaniowej.

Anna Górnicka [00:14:46] Z czego naszym zdaniem wynika ta różnica w sposobie myślenia o własnym mieszkaniu? Tego, że w niektórych krajach właśnie posiadanie własnego mieszkania, czyli zakupienia własnego mieszkania, jest ważniejsze i nawet może najważniejsze niż to, że mogę dane mieszkanie wynająć, mogę w jakiś sposób inny podejść do tego mieszkania, co z kolei występuje w innych krajach. Gdzie dla Was jest ta różnica i z czego wynika?

Łukasz Drozda [00:15:08] Jeżeli ja mam na to pytanie odpowiedzieć w pierwszej kolejności, to odniosłem się do tego, że znowu oczywiście, tak jak to naukowcy uwielbiają mówić, to zależy, to jest związane z wieloma, wieloma czynnikami. To, na co się często zwraca uwagę, to jest paradoks związany z tą polską niewiarą w sektor publiczny, bardzo też konsekwentnie podtrzymywane w zakresie kompletnie niestabilnych, zupełnie niestabilnych rozwiązań zakresie polityki mieszkaniowej, które nie opierają się na żadnych strategicznych działaniach. Właściwie jedyną stabilnością w polityce mieszkaniowej w Polsce jest to, że od piętnastu, mniej więcej lat najbardziej konsekwentną strategią programów mieszkaniowych jest jest po prostu sztuczne pobudzanie popytu na mieszkania własnościowe poprzez dopłacanie na różne sposoby do kredytów hipotecznych i zachęcanie do zaciągania takich zobowiązań, w związku z czym to wszystko też funkcjonuje w takiej sferze. Kiedy nie wierzymy, nie wierzymy w państwo, nie wierzymy w sektor publiczny, wierzymy w to, że musimy zaspokajać te potrzeby na nowo, jakoś własnym sumptem, nawet jeżeli korzystamy z tego obfitego finansowania, które z systemowego punktu widzenia podnosi ceny nieruchomości, ponieważ mamy takie poczucie, że państwo nam coś zabierze, że lepiej właśnie coś sprywatyzować, bo ktoś nam podwyższa jakąś opłata za wynajęcie, coś innego, co jest pewnym paradoksem, ponieważ jeżeli spojrzymy na Warszawę i Kraków, czyli miasto, w którym akurat jesteśmy związani z tym ogromnie. Doświadczenia różnych zmian historycznych, nacjonalizacji, reprywatyzacji i niepewności systemowej. W przypadku Warszawy mamy doświadczenie zdewastowane tkanki komunistycznej tego miasta z miejscem jak z powierzchni ziemi, wielu tych nieruchomości, co powoduje, że tak te materialne, które pieczołowicie przechowujemy w rzeczywistości nie są dla nas tak użyteczne. Więc nawet jeżeli tak społecznie wierzymy w tę własność, to ja bym powiedział, że to niekoniecznie jest słuszny kierunek. Niekoniecznie. Historia uczy tego, że może byłoby to coś, coś stabilnego. Ale ta nieefektywność, nieefektywność chociażby najmu w warunkach, w których nie ma specjalnie silnych systemowych zachęt dla tego rozwiązania, nie ma tradycji, która by się w tej materii wytworzyła. Na to wszystko wpycha nas to myślenie, że musimy to robić samodzielnie i te mieszkania kupować. Oczywiście za potężny marketing, który nam o tym mówi, że powinniśmy to robić. Niedawno widziałem reklamę jednego z największych Niemców. Słyszałem w Puławach była radiowa reklama jednego z największych polskich deweloperów, takiego bardzo aktywnego akurat na obu rynkach i warszawskim, i krakowskim, które mówiły o tym, że najlepsze mieszkanie to własne mieszkanie. To tak samo jak z tymi samochodami, że podobno najlepszy to jest ten służbowy. Silne zachęty systemowe mamy i dlatego też się na to decydujemy. Myślę, że tak. Najlepszym sposobem, odpowiedzią, ale może będzie jakieś uzupełnienie moich pomysłów.

Karol Janas [00:18:11] Dobra, to ja, ale jestem tutaj kontr rozmówcą, to postaram się przyjąć na klatę adwersarza, bo ja oczywiście to. Co do tych uwarunkowań dlaczego tak jest u nas, nie tylko u nas, to jest akurat jeden ze specyficznych cech jeszcze większy udział mieszkalnictwa w strukturze własności. Jeszcze większy udział mieszkań prywatnych ma np. Rumunia, która ma praktycznie 90 84 proc. chyba że wszystkie mieszkania są są prywatne, ale Słowacja, Czechy tutaj też jakby te wskaźniki są wyższe niż w innych krajach Europy Zachodniej. I to jest oczywiście w jakieś, tak jak Łukaszu, w jakiejś części też pochodna systemowych rozwiązań, które istniały w tej krajach wcześniej. Jak się powołujemy na przykład Wiednia, gdzie tam jest ten system mieszkań na wynajem doprowadzony do dołu, gdzieś do dołu, do perfekcji, bo często to jest podawane jako rynek na prawie że idealnie, jeśli chodzi pod tym względem, jeśli może być w ogóle idealny rynek. Ale, ale tutaj to są pochodne tego typu rzeczy, ale myślę, że też mocne, jednak to są uwarunkowania kulturowe, tak? I tutaj akurat najem u nas się akurat kojarzy się z niestabilnością, bo ten najem to oczywiście Łukasz być może miał na myśli też najem instytucjonalny przez państwo oferowane. Takie inicjatywy zresztą też gdzieś tam się pojawiają. To jest oczywiście promil w tej chwili, jeśli chodzi o te społeczne agencje najmu na przykład taki instrument się pojawił i gdzieś eksperymenty trwają. To jest problem też prawa najmu, tego, żeby ludzie, którzy posiadają mieszkania, mogliby je wynajmować, Nie chcą, bo uważają, że jest to działalność wysoce ryzykowna. Tak. I tutaj oczywiście też mamy dyskusję o tym, na ile liberalizm, nie liberalizm tego prawa, które chroni bardzo lokatorów. No ale z drugiej strony właśnie efekt uboczny jest taki, że że wiele osób nie chce ryzykować tego, że to mieszkanie będzie miało zablokowane, bo ktoś się nie prowadzi itd. Jest tu jest pewnie dużo argumentów. Natomiast no właśnie, u nas jednak kulturowo ta własność się kojarzy z tą, że to też jest pewnie odbicie trochę po tych czasach, kiedy tej własności nie mogliśmy mieć, nie mogliśmy dysponować swobodnie. Tutaj też pewnie dużo właśnie takich etnograficznych badań, z kolei o tym, jak do tej własności podchodzimy i to też wspomniane święte prawo własności, które ma bardzo wiele skutków, zwłaszcza w miastach, gdzie ta własność oznacza nie tylko prawo, ale też pewne zobowiązania wobec innych, gdzie musimy jednak negocjować tą własność, bo ta cała gmina u siebie, na swoim czy nawet w swoim mieszkaniu czy działce tak wpływa na miasto, to jest ex definitione, no, taka struktura, która wymaga pewnej wspólnotowości i pewnego współdziałania. I te wzorce być może też też jesteśmy społeczeństwem. Natomiast to nie jest tylko określenie, tak jest. Jesteśmy w tej chwili społeczeństwem gdzieś. Większość mieszkańców miast pochodzi ze wsi. Tak, to to chyba bliskie. Dużo pisał, że ta klasa, ta tak się nam historia ułożyła. Zresztą klasę mieszczańską też w dużej mierze straciliśmy i też uczymy się mieszkać w tych miastach. Tak, to też jest proces, który pewnie zajmie wiele lat, zanim dojdziemy do jakiegoś takiej większej harmonii. Być może więc te wzorce takie, prawda? Właśnie, że to ogrodzenia są piękne, takie, że musi być to wszystko ogrodzone i takie zaznaczone, że to jest. Też być może są jakieś takie kulturowe wzorce, które przenieśliśmy skądinąd do miasta i teraz próbujemy sobie z tym radzić. Natomiast ja widzę też pozytywne, jednak zdecydowanie strony posiada tego, że mamy, u nas jest to 80%, no 85,6% w 2021 to są mieszkania własnościowe. I teraz jak doradzamy miastom, zwłaszcza tym mniejszym, średnim, to mówimy właściwie bulwar będąc włodarzy miasta, które traci mieszkańców. Ja bym się jednak cieszył, gdyby te mieszkania były własnościowe, bo to jest pewne zakotwiczenie. Oczywiście zawsze mamy dwie strony medalu. Zakotwiczenie oznacza, że znowu mamy mniej mobilną i mobilną ludność, więc ten rynek pracy jest trochę mniej elastyczny. Ale z punktu widzenia właśnie gospodarza, małego miasta czy średniego miasta, który traci mieszkańców, to oferowanie nawet, nawet subsydiowanie mieszkań dojściem do własności, bo to jest zdecydowanie pożądany model. Tak jak pytamy, jeśli chcielibyśmy, tak i pytamy ludzi, jak by chcieli mieszkać, no to jednak zdecydowana większość chce po prostu mieć tą własność. Tak czuję się bezpieczniej. Traktuję to też jako zabezpieczenie na przyszłość. Tak, bo fajnie. Teraz pracuję w korporacji, ma duże zarobki, ale potem nie wiadomo, co się stanie i co. Tak to przynajmniej mam to mieszkanie albo się przenoszę do siostry i wynajem. 1000 możliwości. Tak se można z mieszkaniem właśnie zrobić, albo właśnie zaoferuje na mamę krótkoterminowy, bo mieszka w atrakcyjnej, turystycznej miejscowości. Więc to jest też poczucie jednak właśnie bezpieczeństwa pewnego czy czy takiej gwarancji bezpieczeństwa na przyszłość, ekonomicznej zabezpieczenia. Plus oczywiście zostawię swoim dzieciom i tak dalej, coś będę miał, coś będę miał, a jak namówię, no to właśnie jak się coś zmieni, Jak będzie kryzys? Zostaję z niczym póki co. No więc tutaj, tutaj nie sądzę, żeby się te postawy szybko zmieniły.

Łukasz Drozda[00:23:29]  Ja bym jeszcze dorzucił jedną rzecz. Zapomniałem o tym powiedzieć przed chwilą, ale to też trochę tłumaczy, dlaczego jest tak duży nacisk na własność. To jest kwestia geograficzna. Znaczy my jesteśmy wybitnie mało miejskim społeczeństwem, nie tylko dla tego, co przed chwilą teraz wspominało, że ta miejska sieć jest dość krótka, w ogóle dużej siły. I właśnie piszę to z perspektywy różnych nauk o tym, że jesteśmy, marnujemy, a kultura nasza jest mało miejsca właściwie poza ludzką. Trudno byłoby wymienić taką jakąś ultra miejską powieść w historii polskiej literatury. Ja mam w głowie. Niedawno przypomniałem taką publikację wydaną pół wieku temu. Nawet w takiej historii europejskiej to wcale nie jest tak znowu duża książka. Życie po Mińsku wyszła dokładnie w tym samym czwartym roku, które ja mówię o tym, że na 17 milionów ówczesnych mieszkańców miast 10 milionów jest mieszkańcami w pierwszym pokoleniu. To nie są czasy. Nie wiadomo, jak odległa jest urbanizacja, nie jest wiadomo jak zakotwiczona. W związku z tym jeszcze do tego te wszystkie wojny, które te liczne nasze miasta, porywy czasami z materacem albo substancją architektoniczną, a czasem zmieniając wszystko, włącznie z mieszkańcami wraz ze zmianami granic państwowych oczywiście odgrywa dużą rolę, Ale do dzisiaj jest też tak, że kiedy spojrzymy na mapę Europy i sprawdzimy, jak wygląda współczynnik lokalizacji, czyli ten odsetek ludności mieszkającej w miastach, to w Polsce jest bardzo, bardzo niski, 60% to jest w ogóle poniżej średniej absolutnie dla większości państw rozwiniętych znajdziemy w Europie Zachodniej państwa, szczególnie Beneluksu, gdzie one podchodzą pod pod sto procent ludności zamieszkującej w miastach, a do tego ten 60 procent składa się w istotnym stopniu z miejscowości absolutnie malutkich, bo życie po pobliskich w miejscowości 5 czy 10 tysięcznej nie jest tym samym, co życie po Mińsku. Miejscowości nie przeskoczy 500 tysięczny. W takich sytuacjach dużo więcej jest bardziej rozmieszczone zabudowy domów jednorodzinnych bliźniaków, w których ludzie częściej posiadają te mieszkania w statusie własnościowym. No po prostu trudniej. Jest to wszystko kwestia polskiej polityki mieszkaniowej. Generalnie trudniej jest wynajmować domy, To jest bardziej skomplikowany proces, długi, decyzja o wynajęciu całego domu, zwłaszcza w przypadku gospodarstwa domowego, a nie jakiejś firmy, która zajmuje to na cele biurowe czy magazynowe, jest jest czymś bardziej złożonym. Jest to trochę naturalne, że tych mieszkań własnościowych w Polsce będzie więcej. Oczywiście te statystyki o tej ludności miejskiej też są niedoskonałe, bo one często nie rejestrują takich podmiejskich, satelickich osiedli budowanych namiętnie przez deweloperów szukających tanich gruntów w pobliżu większych aglomeracjach. Rzeczywiście jesteśmy mało miejskim społeczeństwem, mało miejskimi i kulturowa też bym powiedział, ilościowo. Kiedy spojrzymy sobie takie dane na temat tego, jak ta populacja się rozkłada, więc siłą rzeczy tej własności będzie mniej. Ale oczywiście to, że jest jej tak, że tej własności będzie więcej, ale oczywiście to, że jest i tak duża, to jest pewne podbicie tego trendu, który dość naturalne w dużo większej skali niż ja bym sobie tego osobiście życzył, bo uważam, że trudno myśleć o harmonijnym, dobrze rozwiniętym społeczeństwie, które nie oferuje atrakcyjnego rynku, stabilnego najmu, z dobrymi cenami i wieloma podmiotami od mieszkania może by wynajmować?

Jakub Górnicki [00:26:42] A jak sobie tak patrzycie na różne kraje europejskie, to widzicie gdzieś jakieś takie przykłady, które można powiedzieć, że przynoszą jakiś taki pozytywny efekt?

Karol Janas [00:26:51] Wszędzie patrzymy, patrzymy z reguły pod takim kątem problemowym, to wszędzie te problemy są. I ja bym powiedział, że jest wiele krajów, gdzie te problemy są znacznie większe niż u nas wciąż i czy patrzymy na Hiszpanię, czy czy też przegrzanie rynku, które miało miejsce latem 2008, oba te kryzysy się zaczęły, czy były powodem też tam, bo to przecież na rynku mieszkaniowym właśnie przegrzanie koniunktury i już nie dostaną, ale Irlandia. Tak więc tam dalej jak się jeździ to widać na te niedokończone osiedla. Hiszpania ma jeszcze inne problemy. W Niemczech właśnie wspomniane korporacje, które wcześniej zaczęły ten problem nie był tak widoczne, ponieważ tam była to też tak jak lustro czynszowe i uregulowane do pewnego stopnia. Problem wybuchł w momencie kiedy to było zapisane chyba na jakiś okres czasu 30 lat czy ileś i w momencie kiedy zostały uwolnione te ceny właśnie najmu i co się okazało? Jak wielki problem się został wygenerowany. Nie śledzę na bieżąco, ale tam chyba się ocierała o zmianę konstytucji, żeby żeby jakby tutaj sprywatyzować. Były ruchy w każdym razie tym, czy referendum tak żeby sprywatyzować te korporacji mieszkaniowe, które zajmowały się najmem, de facto miały służyć mieszkańcom, a się okazało, że w międzyczasie Moskwa czy internacjonalizm to już nie były niemieckie firmy, tylko tylko jakieś globalne korporacje, które po prostu celem jest maksymalizacja zysku, a nie dbanie o to, żeby mieszkańcy będą mieli gdzie mieszkać. Więc więc jakby tutaj nie ma, Ja nie widzę takiego perfekcyjnego rozwiązania. Myślę, że takie organiczne jednak podejście też bałbym się takiego przerobu. No właśnie, że, że tutaj coś ten rynek wymaga regulowania, to to jest niewątpliwie, tak jak nie będziemy regulować, to to podstawowa rola mieszkalnictwa, którą jest jednak właśnie udzielenie schronienia, tak zapewnienie schronienia. Ten rynek musi być regulowany. Natomiast natomiast trzeba uważać też, żeby nie przedobrzyć, bo wtedy faktycznie wydane duże pieniądze właśnie np. na mieszkania na wynajem, nie patrząc np. na trendy demograficzne. Dlatego zacząłem, że tutaj. Znaczy ja na to, że trendy demograficzne bardzo martwią szerszego punktu widzenia, bo to będzie generowało olbrzymie problemy dla miast, zwłaszcza tych mniejszych, średnich, które bardzo szybko jesteśmy właściwie już na takiej krawędzi. Teraz jeszcze tego nie widać, bo cały czas mamy jakieś inwestycje, coś się dzieje, ale. Ale myślę, że to już jest ten moment, kiedy faktycznie możemy takie tąpnięcie nastąpi. I nagle spadek cen, zmiana struktury demograficznej, znaczne zwiększenie obciążenia demograficznego ludzi mieszkających w miastach, którzy mają też określone potrzeby, a z drugiej strony cały czas widzimy, że 47% Polaków w wieku 25-34 lat mieszka nadal z rodzicami i ma problem z dostępem do tego i. Więc trzeba tutaj z punktu widzenia takiego prowadzenia polityki systemowej bardzo ostrożnie działać, żeby z jednej strony nie przedobrzyć. W metropoliach zawsze ten problem, to co to też jest, trzeba się z tym pogodzić, bo gdzie nie popatrzymy tutaj wspomniany Londyn, Paryż, coś tam w ogóle, no, aberracje pewne, jeśli chodzi o ceny mieszkań, dostępność, natomiast wszędzie w metropoliach po prostu ten problem z dostępnością mieszkań jest i chyba ja nie znam, no poza może Singapurem, gdzie ten rynek jest zupełnie znacjonalizowane. Tak, ale też zupełnie nie da się tego przełożyć, bo to jest system zupełnie inny. To wszędzie tam ten problem z dostępnością mieszkania w dużych miastach jest. Stąd się bierze też urbanizacja. Tak, poszukiwanie 60% to są deweloperzy, ale 35% to są trochę mieszkań powstających w Polsce, to są mieszkania budowane indywidualnie, Tak więc to też jest olbrzymi odsetek mieszkań, które właśnie są w tym systemie samo zera, czym, że tak powiem, powstają. Ja myślę, że tutaj już kończąc ten wątek, skupiamy na mieszkaniach, ale dużym obszarem, gdzie można coś zrobić tak realnie, nie to, że się zaoferuje jakieś wsparcie tego kolejnego kredytu, który automatycznie podniesie ceny mieszkań. Jesteśmy znowu w punkcie wyjścia, więc ostatecznie pomagamy tylko deweloperom i bankom. To jest. To jest polityka mało przestrzenna, bo tutaj podaż, podaż, uwolnienie gruntów. My mamy miasta wciąż bardzo rozwarte, tutaj Łukasz pewnie jako urbanista będzie więcej na ten temat powiedzieć, ale jak patrzymy, z jednej strony mówimy, że że w miastach powinno być dużo zieleni, ale. Ale z drugiej strony najbardziej ekologiczną formą jest właśnie miasto zwarte i w polskich miastach wciąż jest potencjał do tego, żeby. Żeby one były bardziej zwarte i żeby, żebyśmy mogli więcej w tych miastach jeszcze wybudować. Oczywiście to jest bardzo delikatna kwestia, no bo to trzeba robić. W trybie takim właśnie chaotycznym i bez żadnych regulacji standardów osiągniemy efekt przeciwny i to, co teraz krytykujemy praca deweloperska itd. Natomiast istnieją takie rozwiązania i tutaj właśnie mi się odwołało do tych zachodnich rozwiązań, tak jak w Holandii czy w Danii, gdzie, gdzie co dobre życzenie następuje, ale jednocześnie jest to urbanistyka bardzo jakościowa. Te osiedla są gęste, stosunkowo i gęsto zaludnione, natomiast właśnie dobra infrastruktura z dostępem do zieleni i tak dalej. Więc tutaj rozwiązaniem jest nie tylko polityka mieszkaniowa, ale chyba przede wszystkim polityka przestrzenna i dobra urbanistyka. Której brakuje. niewątpliwie.

Łukasz Drozda [00:32:21] Ja się zgadzam. Chcemy z tym do wyjaśnienia. Jeszcze nie zawsze tak jest, że nie można czegoś budować w sercu miasta, bo to będzie wywoływało większe koszty środowiskowe. W Warszawie mieliśmy taką debatę na temat tego, czy robić Park Świętokrzyski w sercu UE, czy bank centralny w sercu miasta, rozwijając Park Świętokrzyski, okupacje wokół Pałacu Kultury. Ja osobiście bardzo nie lubię tej idei, ponieważ uważam, że po pierwsze w samym centrum Warszawy można by znaleźć inne parki, a po drugie wydaje mi się dość absurdalnym to, żeby w miejscu, w którym mamy skrzyżowanie tylu linii komunikacyjnych dwie linie metra, dwie jedyne na razie w Polsce, ale obie tam dojeżdżają i szereg innych środków transportu. To właśnie takie miejsce nadaje się do dowożenie większej liczby ludzi. To właśnie w takim miejscu zabudowa powinna być gęsta i nie ma. Nie ma w tym nic złego. Raczej jest to idea samochodów. Równolegle się tam pakuje do centrum miasta, kiedy równolegle możemy wykorzystać centrum transportu publicznego. Jednocześnie można oczywiście poszukiwać różnych takich miejsc jak to na dyskontach. Przecież liczba tych wszystkich sklepów jest tym zwierzątkiem czerwonym i tych takich żółtych sklepów, które z nim dużo konkurują w skali całego kraju jest na tyle duże, że czemuż by nie korzystać akurat z niemieckich wzorców? Tak, z reguły niezbyt dobre w zakresie polityki mieszkaniowej. Ale na przykład można by przecież tam dobudować nowe mieszkania. Co zrobić z tymi centrami handlowymi? To jest wraz z rozwojem i miejscu mają spory problem i niekoniecznie są nam najbardziej potrzebne w naszym codziennym życiu, więc można też inteligentnie wynajdywać je w skarbcach miast, przestrzeniach. Jeśli jest to oczywiście dłuższy wątek, gdzie tych dobrych przykładów szukać, ale zostało już powiedziane, opowiedziane przez mojego rozmówcę, czyli idealne przykłady najczęściej przywoływane w ramach dyskusji eksperckiej. To jest Wiedeń i Singapur. Singapur poza Europą, ale rzeczywiście te dwa przykłady są dla nas jakimiś takimi punktami odniesienia i to, co jest na nich wspólne, to to, że mamy tam aktywną rolę sektora publicznego w różny sposób aktywną. W Wiedniu ona jest bardziej koordynacyjne, bardziej opiera się na spółdzielniach, w Wiedniu, w Singapurze ona jest bardziej wykorzystuje takie silne, bezpośrednie działania państwa. Ale sam fakt, że podmiot publiczny odgrywa tak dużą rolę, pozwala mu w ogóle realizować jakieś specyficzne polityki, a nie liczyć na to, że może deweloperzy co jest z papieru, może zareaguje rynek na jakiś bodziec, który dzieje się w bajce własnej gospodarki, którą takie państwo jak Polska nie zawsze jest w stanie zbyt silnie oddziaływać. Innym przykładem, który w związku z tym przywołał, żeby też pozostać w Europie, jest Holandia, która jest jednym z największych państw, jeżeli chodzi o dysponowanie takimi właśnie publicznymi osobami. Mieszkanie w Nicei, co trzecia w tych statystykach. Czy to jest ta trzecia osoba, czy co trzecie mieszkanie w tym państwie jest związane z tą własnością publiczną, co pokazuje, że można w ogóle jakoś administrować. Można jakoś tę strategię w zakresie polityki mieszkaniowej tworzyć, a w Polsce działamy w odwrotny sposób, to znaczy jest trochę propagandowych rozwiązań, jak to, co zrobiła obecna władza, to między innymi zlikwidowała podatek dyskusji, wszyscy się spodziewali tego, że to nastąpi, zlikwidowało użytkowanie wieczyste, które było taką formą pośredniej własności pomiędzy prywatną i publiczną, w praktyce bardzo bliską własności prywatnej w pełni. Ale o ile sam instrument niespecjalnie był jakoś efektywnie wykorzystywane, to dawał jakąś taką nadzieję, że skoro w największych polskich miastach w sercach mieliśmy dużo gruntów, które nie były całkowicie jeszcze sprywatyzowane, to można było jakoś zmienić ten i spróbować. Można było tego nie prywatyzować na rympał, w dodatku jeszcze raz dając bonifikaty sięgające niemal stu procent dysponentem użytkowania wieczystego. Wiem to, ponieważ z autopsji skorzystałem z opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego w dwóch miejscach w Warszawie. W obu przypadkach chodziło o upust w wysokości 98 procent, co jest sygnałem tego, jak sektor publiczny właściwie z własnej woli rezygnuje z własnych zasobów, których mógłby używać po to, żeby polityki publiczne rozbijać. Więc myślę, że to, co jest takim wspólnym wzorcem, to jest aktywna rola państwa, to jest takie państwo. Państwa rozumiem tutaj zarówno przez władze na poziomie centralnym i samorządy. Państwo, które nie rezygnuje, nie wyprzedaje tych swoich rodowych sreber, nie, nie rezygnuje ze wszystkiego. W jaki sposób mogłoby oddziaływać na politykę mieszkaniową, na pomysł na to, że to będzie opierać się na sumieniu właścicieli albo wprowadzenia jakichś genialnego instrumentu, którego na pewno nikt nie zdoła obejść za pomocą odwołania się do jakichś kwestii etycznych. To nie działa. Systemowe polityki publiczne tak nie są zorientowane. Nie ma co wymyślać tutaj niczego na nowo i skorzystać z dobrych rozwiązań. Przykładem tego. Takim najbardziej charakterystycznym jest chyba Wielka Brytania, która wyprzedzała wszystko jak leci, bo w ten sposób Partia Konserwatywna uznała, że zlikwiduje wyborców Partii Pracy, ponieważ społeczeństwo właścicieli będzie głosować na ugrupowanie bardziej wolnorynkowe. No i dzisiaj problemy mieszkaniowe w Wielkiej Brytanii są ekstremalne. Ja nie wiem, czy byśmy mogli nawet zaryzykować stwierdzenie, że nawet gorzej wyglądają pod wieloma względami sprawy mieszkaniowe w Wielkiej Brytanii niż w Polsce. To nie jest oczywiste pytanie, ale ja bym chyba był w stanie pokusić się o stwierdzenie.

Anna Górnicka [00:37:55] Jeszcze na koniec chciałabym Was zapytać o warunki mieszkaniowe, same warunki mieszkaniowe i to jak decydujemy o tym, czy dane mieszkanie kupić, co jest dla nas ważne, ale też z drugiej strony dlaczego deweloperzy czasami przekraczają granice budując małe mieszkania, budując w miejscach, gdzie masz bliskie sąsiedztwo innego bloku, gdzie masz bliskie sąsiedztwo natury, bądź nawet w terenie, gdzie ta natura jest bardzo rozwinięta. I Łukasz wiem, że zająć się w tym temacie też poświęcić trochę czasu pisząc książkę, więc może zacznij najpierw zacznę od Ciebie.

Łukasz Drozda [00:38:28] Dlaczego to robią? Bo mogą. To jest najprostsza, najprostsza odpowiedź. A dlaczego? Dlaczego? Dlaczego mogą i się na to decydują? Bo nie mają takich elementów, które by stymulował ich do lepszych działań, do tworzenia lepszej jakości zabudowy. Bo ja to ten system określam mianem dyskontu deweloperskiego, czyli takiego systemu, w którym deweloperzy budują standardowe mieszkania, a mieszkania złej jakości dostarczamy do absolutnie wszystkich grup społecznych. Bardzo mało ludzi. Kiedy spojrzymy na ogół rynku mieszkaniowego, może sobie pozwolić na to, żeby kupować mieszkania wyższej jakości. Bo kiedy by się zapytać kogokolwiek o to, co by chciał osiągnąć w mieszkaniu, na czym polegałoby dobre mieszkanie? Na co warto zwracać uwagę przy zakupie mieszkania, to możemy przetestować szereg cech, których po prostu w stanie spełnić nie jesteśmy. Jeżeli w Warszawie właściwie standardową ceną za metr kwadratowy staje się 20 tysięcy złotych, w Krakowie to też już chyba przekroczyło 15 z okładem. Nie mówię o cenach średnich, tylko mówię o takich cenach w lepszych lokalizacjach, które są wyższe, niższe niż ceny średnie dla tych miast. Więc jeżeli nasza siła nabywcza jest niewielka, a raczej kupujemy mieszkanie od dewelopera, bo w przypadku największych miast innych możliwości nie ma, w przypadku mniejszych miast to może i właściwie zbudowanie się samodzielnie, ale jest to też proces bardzo złożony, bardzo i bardzo kosztowne i też wiele osób sobie na niego nie może pozwolić, Więc w takich sytuacjach też czasem kupujemy od deweloperów, a w dodatku deweloperzy dominują na tych rynkach, które są najbardziej atrakcyjne z punktu widzenia rynku pracy, a więc oczywiście najbardziej przyciągają, więc w takich sytuacjach nie możemy sobie pozwolić na zakup czegoś dobrego jakościowo, a deweloperzy oferują produkty, które nie mają jakiś cech charytatywnych. Tylko po co się spinać finansowo? Rzeczywiście są obiektywne względy, które przemawiają za tym, że jeżeli deweloperzy oferują mieszkania, które są drogie, bo mają wysokie koszty pracy w Krakowie, gdzie nawet szczególnie skoczyły w pewnym momencie cenne ceny materiałów, droga jest ziemia i w ogóle ograniczona jest podaż ziemi. I na to zarówno samorządowcy i deweloperzy narzekają na kwestie dostępu do gruntu. Więc państwo aktualne narzekania deweloperów, którzy, którzy nie mają w tym racji. I tutaj właśnie szereg problemów związanych z tą polityką przestrzenną, o której mówił przed chwilą Karol. Więc w takiej sytuacji jesteśmy, że te mieszkania oferowane dla większości ludzi muszą się spiąć finansowo, więc muszą być możliwie tanie. One i tak są drogie, więc w momencie, kiedy domagamy się tego, żeby były możliwie tanie, to one muszą polegać na czymś niskim jakościowo. I to jest to główne wyjaśnienie. Dopóki nie będzie istotnej systemowo konkurencji dla państwa prywatnego w tych miejscach, gdzie nieruchomości są najdroższe, to dopóty będziemy mieli do czynienia z tym samym systemem dyskontu deweloperskiego i te mieszkania będą takiej takiej kiepskiej jakości. Bo o ile deweloperzy są naturalną częścią polityki mieszkaniowej i trudno wyobrazić sobie we współczesnej gospodarce rynkowej likwidację firm deweloperskich, to to naturalne u klientów, tak i w takim zrównoważonym wariancie polityki mieszkaniowej są osoby lepiej sytuowane, które oczekują czegoś lepszego niż standard mieszkań spółdzielczych po pracy czy mieszkań socjalnych. Ale w obecnej sytuacji doprowadziliśmy do czegoś takiego, że właściwie wszystkie grupy, włącznie z tymi osobami, które nie powinny kupować mieszkań, deweloperów, się na te mieszkania decydują. Znaczy przypominam nie powinny. To nie znaczy, że warto sobie nie zasłużyły z jakichś tam względów etyczno moralnych, tylko ze względu na to, że to. Nie ma prawa spaść finansowo pod kątem zabudowy dobrej jakości.

Anna Górnicka [00:42:22] Czy to o czym mówisz, to jest polska specyfika europejska, światowa, czy to jest rzeczywiście nasza?

Łukasz Drozda[00:42:29] Jest przykładem mi szczególnie bliskim za naszą południowo wschodnią granicą. Moglibyśmy powiedzieć, że to nie jest tylko tylko polska specyfika, ale tą polską specyfiką jest. Jest to taka dominacja firm deweloperskich. To jest praca i sprzedawanie mieszkań własnościowych, ta cała przestrzeń. Podawałem na przykładzie tego kontrastu z Niemcami Wschodnimi, gdzie tam głównym problemem jest jest wysokość cen cen czynszu w mieszkaniach na wynajem oferowanych przez takie wielkie wielkie korporacje. Inny model, ale też drożyzna i oddziaływanie na koszty życia, na funkcjonowanie gospodarstwa domowego w tym zakresie są są największym zagrożeniem. Ale to nie jest tak, że tylko my mamy problem z deweloperami, a myślę, że doświadczenia ukraińskie są w tym zakresie niezwykle podobne. Ukraińcy mają jeszcze bardziej sprywatyzowana politykę mieszkaniową i w Ukrainie zresztą znajdziemy takie urokliwe pojęcie smart kwatery, ale to jeszcze funkcjonuje na większej części obszaru postsowieckiego. Smart kwatera większości ludzi może się kojarzyć z hasłem smart city, czyli nadziany technologiami mieszkania, ale w tym przypadku chodzi o odpowiednik mikro kawalerki. Ponieważ smart odnosi się do studentek i studentów, bo młode mózgi są w stanie zaakceptować mniejsze mieszkania, kiedy je wynajmują. Przyjeżdżając do jakiegoś takiego wielkiego miasta jak Kijów, Charków czy Lwów. A na dłuższą metę nikt poza tymi młodymi mózgami pływającymi w takich miejscach mieszkać nie chce. A więc smart kwatera to odnosi się do inteligencji, ale nie technologicznej, tylko młodej, wypływającej z inteligencji, która pozwala sobie tymczasowo na. Takie są standardowe warunki mieszkaniowe, że mikro kawalerkę można dosłownie przetłumaczyć na język rosyjski pod hasłem Smart kwatera. Nawet jeżeli to te językowe znaczenie nie jest tym samym, ale problemy z deweloperami są rzeczywiście regionalnym problemem. Myślę, że w Polsce są problemy wyjątkowo duże ze względu na to, że jesteśmy wyjątkowo dużym rynkiem deweloperskim. Ja w książce używam takiego przykładu, że rynek deweloperski w Warszawie jest porównywalny z deweloperskim w Czechach w całym 10 milionowym państwie versus ta 2 milionowa de facto racja warszawska, a więc duży rynek deweloperski to jest dużo mieszkań budowanych przez deweloperów, a w związku z tym dużo problemów i też inne natężenie tego zjawiska, które przebiło się do mediów pod hasłem papa deweloper.

Anna Górnicka [00:44:57] Karol, czy chcesz dodać coś na koniec? Bo widziałem to tak na podglądzie, że gość mówił to kiwałeś głową.

Karol Janas [00:45:06]  To też miałem to samo powiedzieć, że tam budują, bo mogą i tutaj ja akurat jestem. Jak obserwujemy efektywność różnych projektów, to jestem trochę bardziej sceptyczny jeśli chodzi o możliwości i to niezależnie od klimatu politycznego czy tego, kto w danym momencie jest u steru, u władzy.

Łukasz Drozd [00:45:25] Czyli obaj jesteśmy panami marudami.

Karol Janas [00:45:28] Tak, ja jestem trochę sceptyczny, jeśli chodzi o rozwiązanie tego problemu poprzez rozwiązania czy poprzez zaangażowanie sektora publicznego w jakąś większą skalę, jeśli chodzi o samo budowanie czy dostarczanie mieszkań. Natomiast niewątpliwie moim zdaniem to jest kwestia tutaj trochę ucywilizowania po prostu tego rynku. Jest oczywiście hipoteza taka, że to bezhołowie nazwijmy, które mieliśmy, czy ten chaos, który mieliśmy, no to jest cena, którą zapłaciliśmy za to, że tych mieszkań ostatecznie, no właśnie, że ostatecznie gdzieś tam mieszkać i że gdybyśmy tak uregulowaniu od początku, to po prostu nie byłoby większości w ogóle stać na te mieszkania. I tutaj jakoś chyba jest tak, jeśli po to jest tak, że. No po prostu zaraza, ten chaos przestrzenny i który oczywiście też ma swoje inne koszty zewnętrzne, tu już nie będziemy mówić, bo to jest szeroka dyskusja, ale po prostu to jest cena za to, że ostatecznie mamy gdzie mieszkać, tak, plus minus. Ale jeśli mówimy o jakości tych mieszkań, no to właśnie tutaj Polska akurat jeśli chodzi o dynamikę, nie jest najgorzej. Natomiast jeśli chodzi o jakość, to oczywiście jest źle też jeśli chodzi o liczbę osób zamieszkujących, albo mamy 36 przecinek, prawie 37% mieszkań przeludnionych, czyli były spełniającej standardów. Liczba osób na na izbę i kiedy średnia europejska to jest około 17%. Miasto jest faktycznie tutaj spore, spore pole do nadrobienia jeśli chodzi o właśnie standard okolicy zamieszkania. Właśnie to to, że mamy to mieszkanie, być może nawet całą duszę i serce w jego urządzenie pakujemy, ale potem mamy to na co to co mamy na zewnątrz to nie mamy gdzie wyjść, nie mamy gdzie przebywać, bo ta przestrzeń jest tragiczna. Jest tutaj faktycznie wzmocnienie, tutaj bym widział radę wzmocnienia właśnie sektora publicznego i przede wszystkim. Rządowego. Narzekamy na ustawę, jest nowa ustawa pewnie wiele nie zmieni. Natomiast ja myślę, że zapomnienie to nie jest w ogóle sedno problemu. Prawo, które mamy, które można krytykować i tamto, i to pewnie na wiele sposobów. Natomiast też jakby kwestia pewnej świadomości, właśnie takiej mentalności, że my jako samorząd, jako samorząd lokalny tak naprawdę mamy nie tylko wydawać pozwolenia na budowę i cieszyć się, że mamy nowych mieszkańców i tam z PITu do podatku, tylko tylko że mamy też pewną odpowiedzialność za właśnie moderowanie tego procesu i takie, jaki my jako samorządowcy stworzymy. Samorząd w sensie on odpowiada za planowanie przestrzenne, za wyznaczanie tych ram rozwoju. Więc takie, jakie warunki stworzymy, taki potem efekt uzyskamy i tutaj. To jest ewidentne olbrzymie zaniedbanie, jeśli chodzi o tworzenie tych rad, w których deweloperzy najbardziej pazerni, nawet jeśli będą mieć dobre ramy, to po prostu ich nie przeskoczą. I to jest oczywiście kwestia też egzekwowania tego prawa. My mamy słynne różne samowolne, to już można by pewnie jakiś katalog zrobić takich kuriozum, ale też nie jest najlepiej na powodzenie powiedzenia dlaczego, dlaczego na Zakopane wygląda jak wygląda? Bo na Podhalu prawo budowlane się jakoś nie przyjęła. No więc to jest kwestia w dużej mierze jednak taka mentalna. To się zmienia rzeczy, by nie kończyć pesymistycznie, widzimy, że to jest wraz narastaniem kryzysu demograficznego, gdzie samorządowcy powoli zaczynają widzieć, że trzeba tych mieszkańców zawalczyć. Nie wystarczy tylko jeszcze pod miastami dużymi, gdzie ta presja jest ciągle duża, to tam, tam nie pozwalają na takie odpuszczanie, chociaż też już zaczynają opisywać negatywne konsekwencje i koszty właśnie tego braku regulowania tego, tego procesu. Natomiast już ją jasna. Jednak mieszkańcy, tak jak kiedyś myślenie o polityce pro inwestycyjnej względem cięć chcieliśmy mieć nowe miejsca pracy, tak samorządowcy chcieli. Był w ogóle też na fali tego neoliberalnego podejścia. Ale, ale chyba głosy, żeby ci mierzyli, żeby ci przedsiębiorcy przyszli, wybudowali fabrykę, no to trzeba się postarać tak żeby było przygotować strefę inwestycyjną z działki. Nie było tak, że takie mamy uwarunkowania historyczne albo podzielane tu, zwłaszcza w Małopolsce, pod fabrykę na Niepołomicach, już nie wiem, ile działek, ale to była koronkowa robota. SE hektarów nagle się znalazło. Dało się. I teraz powoli zaczyna docierać, że to samo można zrobić właśnie z terenami pod mieszkalnictwo. To nie musi być to, że deweloper sobie wydziera na własną rękę. Co tam gdzie drzewa i zabudowa na tego pula wycisnąć jak najwyższego. Tylko możemy taktycznie zrobić taką specjalną strefę, jakby specjalne strefy ekonomiczne. No to kurcze, zacznijmy robić specjalne strefy mieszkaniowe. Gdzie? Gdzie wyznaczymy tak przygotowany infrastrukturę najpierw, gdzie będzie jak dojechać transportem zbiorowym. I wtedy to jest teren też atrakcyjny ostatecznie dla dewelopera, bo on właśnie ma większą pewność, że sprzeda te mieszkania, że będzie zainteresowany, zwłaszcza w tych mniejszych miastach. Cały czas podkreślam jest osobny wątek, ale musimy mieć to w tyle głowy, że jak mówimy o problemach mieszkaniowej, to ciągle myślimy najczęściej jednak o dużych miastach i tam, i tam. Tak jak mówię, to jest według mnie problem na cały czas będzie problem i cały czas trzeba z tym walczyć. Jak najbardziej, ale, ale prawie że nierozwiązywalne. Natomiast natomiast zupełnie inna rzeczywistość to są miasta małe, średnie, z dala od metropolii, która muszą zabiegać, walczyć o mieszkańca i być może to jest też szansa, aglomeracja w tym sensie, żeby ci mieszkańcy naprawdę nie trzeba mieszkać teraz w Krakowie, żeby żeby tutaj pracować, zwłaszcza w coraz więcej z tej pracy hybrydowej ona raczej się nie sprawdziła do końca, więc to też jest utopie. Utopijne myślenie było, że będzie można teraz pracować już mieszkając w Bieszczadach, ale wtedy w niektórych zawodach to jest możliwe, ale w większości jednak nie. Jednak ta obecność w biurze jest konieczna, ale niecodziennie i wtedy rozmawiamy z tymi Mieszka w Chrzanowie czy w Tarnowie, mieście, gdzie ceny są dużo tańsze. Jakość przestrzeni w sumie dużo wyższa, uciążliwości różnego typu, korki mniejsze tak. I dojeżdżać, jeśli będziemy mieli zwłaszcza aglomeracje. Inną sprawną kolej do Krakowa te dwa razy na dwa dni w tygodniu w tygodniu na przykład. Więc myślę, że tutaj to jest też taki kierunek, gdzie może dalibyśmy odetchnąć tym metropolią, a jednocześnie mniejsze miasta, które tracą powoli najpoważniejsze podstawy rozwojowe, czyli ludność mogłaby zyskać jakąś jakąś szansę. Ale to już jest temat na odrębną opowieść.

Anna Górnicka [00:51:59] Super. Tak, na pewno moglibyśmy jeszcze kolejny odcinek nakręcić na ten temat, ale kto wie, może jeszcze wrócimy do tego tematu, bo faktycznie jest ciekawy. Dzięki wielkie, że pokazaliście zarówno problemy, jak i też potencjalne rozwiązania tych problemów oraz że udało nam się trochę pójść w stronę nie tylko Polską, zahaczyć na inne rynki i zobaczyć jak tam wygląda sytuacja. Dzięki wielkie za rozmowę.

Łukasz Drozda [00:52:20] Dzięki.

Karol Janas [00:52:21] Dziękujemy bardzo.

Jakub Górnicki [00:52:22] Dziękujemy bardzo i zapraszamy do wysłuchania podcastu. A już na sam koniec bardzo chcielibyśmy wspólnie z Anią i całym naszym zespołem podziękować wszystkim, dzięki którym powstaje ta audycja, czyli oczywiście naszym Patronkom i Patronom.  Dziękujemy wszystkim obecnie naszym patronom. Zachęcamy wszystkich do wspierania nas dobrowolnym wpłatami w serwisie Patronite. Tam sami zdecydujecie o kwocie wsparcia, a my polecamy się. Dziękujemy również za wszystkie oceny na Spotify, Apple, czy gdziekolwiek nas słuchacie i do usłyszenia już za tydzień!